Bodengrundgutachten

Heute wurde unser Bodengrundgutachten erstellt. Unser Grundstück besteht größtenteils aus "schluffigem Sand". Ja, richtig gehört - hat uns auch ein wenig zum Schmunzeln gebracht 😃

Was dann allerdings weniger zum Schmunzeln ist, ist die Konsequenz daraus. Wir benötigen besondere Maßnahmen für die Gründung, Schutz vor Wassereinlass, Frostschutz, etc.
Sprich: Es wird wohl aufwendiger und somit teurer.

Erstes Krisengespräch mit Kern-Haus

Direkt Anfang Januar saßen wir also mit der Geschäftsführerin unserer Kern-Haus Niederlassung zusammen und adressierten unsere Probleme mit dem Thema Architektin und Planung.

Zu dem schon erwähnten Planungsfehler in Bezug auf "oops, das Haus wird zu hoch" hatten wir noch weitere Punkte. Die Dame auf dem Bauamt hatte sich den Bauantrag angesehen und uns ein paar Dinge gefragt wie "ist Ihnen bewusst, dass wenn das so und so gemacht wird, dass das die und die Auswirkung hat?" oder  "wollten Sie DAS wirklich so haben? Sie wissen aber schon dass....". Nein. Wussten wir nicht. Denn dort wurde uns klar, dass eine wirkliche Beratung durch unsere Architektin nicht stattgefunden hat.

Wir adressierten also die Punkte

• Planungsfehler mit Auswirkung auf die Höhe des Hauses und der damit jetzt verbundenen Verzögerung
• Unvorbereitete Architektin bei unserer Baudurchsprache
• Keine ausreichende Beratung stattgefunden

Die Geschäftsführerin nahm sich sehr viel Zeit für uns und hörte sich auch alles geduldig an. Es war eine offene und ruhige Atmosphäre. Sie hielt bei ein paar Punkten dagegen (natürlich gibt man als Geschäftsführer nicht direkt zu, dass die Mitarbeiter nicht korrekt arbeiten), gab uns aber ansonsten das Gefühl, dass sie uns als Kunden ernst nahm.

Sie schlug vor, dass wir uns in der darauffolgenden Woche noch einmal mit einem anderen Architekten zusammensetzen, damit wir zum einen alle noch offenen Fragen klären, zum anderen über den Planungsstand und die weiteren Schritte beraten konnten.

Wir willigten ein und fuhren erst einmal mit einem etwas besseren Gefühl nach Hause. Wir waren gespannt, wie das Gespräch mit einem anderen Architekten verlaufen würde.

Bauantrag

Die Bauvoranfrage

Nachdem wir nach unserer Baudurchsprache die Unterlagen für unsere Bauvoranfrage erhalten hatten, haben wir die Bauvoranfrage eingereicht. Wir hatten uns auch extra erkundigt, wann die entsprechende Gemeinderatsitzung stattfinden sollte, an der wir dann auch als Zuschauer teilnahmen.
Bange verfolgten wir dort die Diskussion über unseren Antrag, einen höheren Drempel als vorgeschrieben bauen zu dürfen.
Manche Ratsmitglieder stellten sich auf die Position, dass Bauen heuzutage sowieso schon teuer genug wäre und man den neuen Bürgern nicht noch Steine in den Weg legen sollte, wenn sie ihren Wohnraum auch mit größtmöglicher Effizienz nutzen wollen - sehr symphatisch :) Andere dagegen fanden es fast schon skandalös, dass man über Ausnahmeregelungen nachdenken würde, da das ja Beispielcharakter hätte für die übrigen 9 Grundstücke, die noch unbebaut seien.
Anmerkung: Die Häuser, die jetzt dort stehen und sich wohl nicht dem Bebauungsplan beugen mussten, sind total unterschiedlich in Größe, Höhe und Bauweise... aber die haben ja "Bestandsschutz".

Ergebnis: Die Mehrheit war dafür, unsere Bauvoranfrage wurde also durchgewunken :D

Zum Prozedere: Der Entscheid des Gemeinderates geht anschließend über das örtliche Bauamt zum Kreisbauamt, von welchem dann der offizielle Bescheid ausgestellt würde.
Da es zwischenzeitlich Mitte Dezember geworden war, rechneten wir frühstens Ende Januar mit dem Bescheid (Weihnachtszeit, Neujahr).

Der Bauantrag

Wir informierten Kern-Haus sofort über den positiven Ausgang der Gemeinderatssitzung und man wollte sich sofort daran setzen, den Bauantrag fertigzustellen.
Diesen erhielten wir dann Mitte Dezember - und waren ziemlich irritiert. Nein, ich muss mich korrigieren, es liefen eine Vielzahl mehrerer Emotionen hintereinander ab: Irritiert, geschockt, zweifelnd, prüfend, stinksauer. 😡

Warum? Nunja, wir erhielten ein zusätzliches Anschreiben mit der Aussage (überspitzt): Hier euer Bauantrag und achja, oops, das Haus wird übrigens zu hoch, wir müssen das genehmigen lassen.

Ein Telefonat mit unserer Architektin und Verkäuferin machten es nicht besser. Dort wollte man uns erzählen, dass man ja erst, wenn der Vermesser da war, sehen kann, ob die Maße passen.
Bitte? Sorry, aber da kamen wir uns schon ein wenig vera... vor.
Der Vermesser war schon vor unserem Baudurchsprache-Termin auf dem Grundstück. Die Daten lagen also früh genug vor. Hätten wir das früher gewusst, hätte man das direkt in einer Bauvoranfrage bearbeiten lassen können.
Selbst wenn die Daten noch nicht vorgelegen hätten:
Es liegen Pläne des Grundstücks vor, auf welchem auch die Höhenlinien verzeichnet sind. Dort kann man sehen - wenn man sich damit natürlich beschäftigen würde - dass das Grundstück ein wenig abfällt. Da die Höhe eines Hauses standardmäßig vom tiefsten Punkt eines Grundstücks gemessen wird, könnte man doch auf die Idee kommen, dass man hier ein wenig draufschauen muss.
Ich engagiere einen Fachmann (Architekt), damit dieser seinen Job entsprechend macht - das Ergebnis hatte für mich nichts mit "Fachmann" zu tun.

Wir haben wieder beim Amt gefragt, wie das Ganze nun laufen müsse. Dort kam die Aussage, dass dies genau wie die Bauvoranfrage auch, über den Gemeinderat genehmigt werden müsse.
ABER: Man darf nur entweder eine Bauvoranfrage einreichen ODER einen Bauantrag. Beides zusammen kann nicht parallel laufen. Entweder müssten wir also die schon positiv entschiedene Anfrage zurückziehen oder warten, bis der Bescheid dafür eingetroffen sei.

Wir waren wirklich massiv angep... und total sauer. Das war für uns ein grober Planungsfehler und Schlamperei der Architektin, weil sie sich im Vorfeld nicht mit unserem Projekt beschäftigt hatte.
Damit würden wir mindestens 3 Monate Zeit verlieren -warten auf den Bescheid, neue Anfrage einreichen, warten bis Gemeinderat tagt, im positiven Fall wieder auf den Bescheid warten...
Und im negativen Fall? Tja, wieder zurück ans Reißbrett.
Und um den negativen Fall machten wir uns richtig Sorgen, da wir die Diskussionen im Rat noch im Ohr hatten. Die größten Zweifler wurden mit dem Argument "mundtot" gemacht, dass ja alle anderen Parameter - insbesondere die Höhe - eingehalten würden.

Und dazu kommt eine Aussage von der Dame vom Bauamt so nach dem Motto "Sie wissen schon, dass ein Architekt verpflichtet ist, eine abnahmefähige Planung abzugeben?".
Danke, wir waren bedient.

Was konnten wir tun? Jetzt vor Weihnachten und "zwischen den Jahren" waren uns sowieso die Hände gebunden. Wir entschieden, einen Termin bei der Geschäftsführerin der Kern-Haus Niederlassung anzufragen, um direkt Anfang Januar unser Problem addressieren zu können.

Innendesign planen

Nachdem wir im Moment nur auf den Bauantrag warten konnten und anschließend auf die Baugenehmigung, wollte ich die Zeit für die Innenplanung unseres Häuschens nutzen.
Da ich ein visueller Mensch bin, hätte ich gerne eine Software, mit der ich die Innenräume planen, designen und ausstatten kann. Es ist schließlich auch wichtig zu prüfen, ob unser vorhandenes Inventar überall seinen Platz findet bzw. wo neues Inventar benötigt wird.

Bei Kern-Haus hatten wir nach den Auto-CAD Daten unseres Projekts gefragt - ui, wir wurden angeschaut, als wenn wir gefragt hätten, ob sie unser Haus kostenlos bauen. Fazit: Die von ihnen verwendete Software kann solche Exportdaten nicht abspeichern.
Hmm... okay... also war der Punkt "CAD-Daten importieren" schon mal kein Kriterium für meine Software-Suche mehr.

Also auf zur großen Google-Suche nach passender Software. Was stellte ich mir vor?

• Lokal installierbare Software (Windows)
• Die Möglichkeit, das gesamte Haus mit Grundstück zu "bauen"
• Räume mit passenden (also "meinen") Möbeln ausstatten
• Am besten freie Farb- und Materialien-Gestaltung bei Wand und Boden
• 3D-Rundgang
• Einfach und intuitiv zu bedienen
• Und sie sollte kein Vermögen kosten

Die Wunschliste war also gar nicht anspruchsvoll 😉 wie ihr seht.

Die Auswahl der Software beschränkte sich schon bei den ersten Suchen stark ein - alle Wünsche würden nur mit einer Profi-Software zu erfüllen sein, die dann gleich entsprechend kostet. Es gab etliche Programme, die einiges versprachen zu günstigem Preis, stellten sich dann allerdings als Mogelpackung heraus. Im Basisprogramm waren dann viele Features oder Elemente stark eingeschränkt verfügbar, durch das zukaufen von weiteren Paketen erweiterbar. Auch das würde sofort ins Geld gehen. Die Anzahl der Installationen von kostenlosen Testversionen stieg auf meinem Rechner sprunghaft an.

Ich entschied mich erst einmal für die Ashampoo Home Designer Software. Die Bewertungen im Netz waren gut, der Preis okay. Also frisch ans Werk, um unser Haus nachzubauen.
Die Software war aber hauptsächlich eines - intuitiv absolut nicht zu bedienen! Ich habe sogar brav die Lernvideos angesehen - und trotzdem war jeder Schritt ein absoluter Krampf. Es blieb nur eines zu tun - deinstallieren! Lieber GUI-Designer - geh bitte nochmal zurück auf die Schulbank, erstes Semester!

Und wieder erneut auf die Software-Suche. Ich testete auch Windows 10 Apps wie z.B. "Planner 5D" - ebenfalls eine Software, die ich als Basispaket mit geringem Umfang testen kann, aber um richtig damit arbeiten zu können 20 Euro für ein Premium-Paket investieren müsste. Dieses Programm war schon besser als Ashampoo Home Designer, überzeugte mich aber nicht so sehr, dass ich wieder 20 Euro investieren wollte.

Hoch gelobt wurde auch "Live Home 3D". Auch hier galt - Basisversion kostenfrei, wer mehr möchte, muss Pakete kaufen. Umfang und Möglichkeiten des Programms sind schon enorm, ganz intuitiv ist es nicht, man muss sich schon damit beschäftigen. Was mich ein wenig störte, war die Optik. Trotz lokaler Installation sahen die gerenderten Objekte sehr pixelig bzw. nach Plastik aus - und mein Rechner und Grafikkarte bieten dort schon entsprechende Leistung an.

Fast alle getesteten Softwares hatten ein großes Manko - Dachschrägen waren entweder gar nicht im Portfolio oder nur sehr umständlich zu planen.

Letztendlich habe ich mich entschieden, einen kostenlosen Online Planer zu nutzen namens "roomeon 3D-Planer". "Online" ist nur zum Teil korrekt, denn man nutzt das Programm lokal, die Daten werden allerdings auf einem Server gespeichert und davon geladen. Man kann zwar nur einzelne Räume anlegen und rendern, kein ganzes Haus, aber das auf schnelle und intuitive Art und Weise. Die vorhandenen Möbel/Objekte können von der Größe beliebig angepasst werden, so dass man "seine" Möbel schnell imitieren kann.
Nachteil: Wie es scheint, wird das Portal nicht mehr gepflegt/aktualisiert. Deswegen habe ich alle meine Räume stets mit 3D-Durchgang und Einzelbildern zusätzlich lokal abgespeichert. Falls dann doch der Server mal abgeschaltet werden sollte...

Fazit Planung Innendesign

👍 Ich kann nur jedem empfehlen, die Arbeit, sein Projekt in einem 3D-Programm aufzubauen, auf sich zu nehmen. So viele Punkte wären uns nicht aufgefallen ohne die Visualisierung. Zudem ist die Lichtplanung oder vor allem auch die Planung der Elektroinstallation damit einiges leichter.



Hier noch einige Impressionen aus der Community, die zeigen, dass das Tool roomeon doch recht mächtig ist:

Baudurchsprache

Nachdem wir das passende Grundstück gefunden hatten, legte sich unsere Kern-Haus Verkäuferin ins Zeug, damit wir in unsere Baudurchsprache mit einem Architekten schnellstmöglich durchführen konnten. Denn leider ist auch bei Kern-Haus die Situation ähnlich wie bei anderen Unternehmen im Baugewerbe: Die Auftragsbücher sind voll, freie Termine knapp oder weiter in der Zukunft liegend.
Natürlich schön für das Baugewerbe - für motivierte, zukünftige Häusle-Bauer ein wenig dämpfend auf die Stimmung.

Der erste freie Termin war Mitte November - wir haben natürlich sofort zugesagt und uns danach um das Thema Urlaubsantrag im Büro gekümmert.

Der Termin fand in der Firmenzentrale von Kern-Haus in Ransbach-Baumbach statt.

Quelle: https://www.kern-haus.de/

Wir erhielten die Bestätigung des Termins im Vorfeld in schriftlicher Form von der uns zugeteilten Architektin. Sie kündigte auch an, dass sie uns kurz vor dem Gespräch anrufen würde, um uns erste, vorbereitende Infos zu geben bzw. unsere Fragen für die Baudurchsprache aufzunehmen (siehe auch Bauvoranfrage).

Hier erhielten wir den ersten Dämpfer in der Zusammenarbeit mit Kern-Haus - der angekündigte Anruf der Architektin erfolgte nicht. Das mag jetzt ein wenig kleinlich klingen - aber wenn ich mich in einem Geschäftsbrief terminlich ankündige und mich dann nicht melde, ist das ganz schlechter Stil. Unsere Fragen blieben also erst einmal unadressiert, ebenso konnten wir uns auf das Gespräch nicht vorbereiten. Des weiteren wurde auch unsere E-Mail-Anfrage bzgl. Unterlagen für die Bauvoranfrage nicht von ihr beantwortet.

Ich will jetzt den Verlauf des Baudurchsprache-Termins nicht komplett wiedergeben - aber wir haben deutlich angesprochen, dass uns der fehlende Anruf nach Ankündigung nicht gefallen hat. Insbesondere bei den Fragen, die in der Baudurchsprache zu beantworten waren. Hätten wir - wie angekündigt - uns dazu schon im Vorfeld Gedanken machen können, wäre uns deutlich wohler gewesen.
Und unsere Architektin hat sich durch zwei Fakten schon gleich bei uns "beliebt" gemacht:
Erstens antwortete sie recht pampig auf unseren Unmut zur fehlenden Vorbereitung entsprechend sowas wie "sie können froh sein, dass sie heute überhaupt da sind - den Termin haben sie nur bekommen, weil ein anderer abgesagt hat". So sieht Wertschätzung für den Kunden aus... 😡
Zweitens war sie komplett unvorbereitet auf das Gespräch - sie kannte nicht einmal die kleinsten Details und Vorschriften aus dem Bebauungsplan.
Es war nur ein Glück, dass unsere Verkäuferin und ihr Junior-Verkäufer auch mit im Termin saßen - sie haben es verstanden, das Ganze in eine professionelle(re) Ebene zu schieben.

Wir verbrachten an dem Tag auch eine ganze Weile in der Musterausstellung, um Türen, Fensterbretter, Dachziegel, etc., etc.  auszusuchen und festzulegen.

Zum Ablauf der Baudurchsprache - folgende Punkte werden besprochen bzw. entschieden:

• Position des Hauses (und der evt. Garage) auf dem Grundstück 
• Ausrichtung des Hauses inkl. First
• Gewünschte Position und Ausrichtung von Türen und Fenstern (Öffnen nach Rechts oder Links)
• Abweichungen zum Standard-Plan des gewählten Haustyps wie größere Fläche/Räume, zu verschiebende Wände etc.
• Gewünschte Extras
• Ausstattung wie Sanitärobjekte, Dachziegel, Farbe des Außenputzes, Fensterbretter außen/innen, Innentüren etc.

Aus den ganzen Themen wird das Bauprotokoll mit den Details für das Projekt erstellt und auch die Pläne für das Haus gezeichnet.
Diese ganzen Infos münden dann letztendlich - nach Zusendung und Abnahme durch den Bauherren - in den Bauantrag.

Fazit des Tages: Wir waren ein wenig angesäuert wegen des Verhaltens der Architektin. Auch waren wir recht enttäuscht von der Art der "Beratung" - es wurde eigentlich nur abgefragt, was wir wollen. Ich hätte doch ein wenig mehr in die Richtung "also ich würde Ihnen das so vorschlagen..." erwartet.
Da wir zum einen jedoch recht wenig Sonderwünsche hatten - der ausgewählte Haustyp passte schon hervorragend zu unseren Bedürfnissen - und zum anderen sehr aufgeregt, weil unser Projekt nun Gestalt annahm, sahen wir erst einmal darüber hinweg. Wir sagten uns: Wenn wir den Bauantrag haben und die Pläne für den Bau fertig in der Hand halten, haben wir mit der Architektin bald nichts mehr zu tun. Da sollten wir uns (leider) irren...

Nachfolgend ein paar Impressionen aus der Musterausstellung von Kern-Haus

Bebauungsplan und Bauvoranfrage

Wir waren schon ein gutes Stück vorangekommen. Das Grundstück war gekauft, die Finanzierung stand, nun hieß es, in die weitere Planung einzusteigen.

Als erstes überlegten wir anhand des Grundstücks noch einmal, ob der von uns ausgewählte Haustyp noch immer passte oder wir uns nicht lieber noch einmal (wir hatten im Vorfeld noch ein anderes Haus im Auge, sind dann aber auf das "Luna" umgeschwenkt) umorientieren sollten.
Nein, es blieb dabei - das Luna passte wunderbar zu uns, unseren Bedürfnissen und zum Grundstück.

Im nächsten Schritt studierten wir den Bebauungsplan. Meine Güte, dort waren zahlreiche Punkte festgelegt, die wir mit Erstaunen zur Kenntnis nahmen. Nicht nur, dass die Höhe des Zaunes, die Höhe des Hauses und die Dachneigung festgeschrieben waren - es war sogar vorgeschrieben, wieviel Bäume/Sträucher pro x qm zu pflanzen wären und sogar eine Liste der erlaubten Gewächse inkl. Stammbreite. Uff....

Ein Punkt stach uns dort ebenfalls ins Auge - auch die Drempelhöhe (auch Kniestock genannt) war festgeschrieben und durfte maximal 1m Höhe betragen.
Das kam für uns überhaupt nicht in Frage, denn wir wollten in unserem kleinen Haus die obere Etage sinnvoll und gut ausnutzen. Bei der Kniestockhöhe ist die Stellfläche vor Beginn der Dachschräge ja minimal.

Wir fragten bei unserer Immobilienmaklerin, wie hier das Prozedere wäre, um mit höherem Drempel bauen zu dürfen. Sie machte sich mit meinem Mann zusammen (ich sag ja, ein Goldschatz, die Frau!) auf zum Bauamt. Hier teilte uns die nette Dame mit, dass wir eine Bauvoranfrage stellen müssten, über die dann der Gemeinderat entscheiden würde.
Notwendig dazu war ein entsprechendes Anschreiben und eine technische Zeichnung des Hauses inkl. Darstellung des Plans bzw. der gewünschten Abweichung. Der Gemeinderat würde alle 4-6 Wochen tagen, der nächste Termin sei für Anfang Dezember angesetzt. Einzureichende Unterlagen sollten spätestens zwei Wochen vorher bei ihr eingereicht werden.
Sie merkte auch an, dass das der letzte Termin in diesem Jahr sein würde und der Gemeinderat dann erst wieder Mitte Januar tagen würde.

Es traf sich, dass hier vor der Baudurchsprache ein Telefonat mit der Architektin stattfinden sollte. Den Punkt wollten wir adressieren und sie bitten, die Pläne fertig zu machen, damit wir diese am Tag der Baudurchsprache mitnehmen könnten. So würden wir keine Zeit verlieren und könnten die Unterlagen fristgerecht einreichen.

Rodung des Grundstücks

Damit der Vermesser seinen Job für unser Projekt erledigen konnte, musste unser Grundstück zuerst gerodet werden. Das wurde dann Ende Oktober tatkräftig umgesetzt.
Wusstet ihr, dass ein Haselnussstrauch die Größe eines Baumes erreichen kann? Ich bis dahin nicht...
Wir hatten nicht nur diverse Sträucher, Bäume und sonstige Gewächse zu "eliminieren", sondern auch eine ganze Plantage von Brombeersträuchern.

Wir erhielten den Rat, vom Erdbeweger den Mutterboden ca. um 30cm abziehen und vernichten zu lassen, da gerade die Brombeeren äußerst penetrant wären. Das versprach natürlich schon wieder höhere Kosten - nicht nur bei Arbeitszeit, sondern vor allem bei Abfuhr und natürlich dann Neubeschaffung des Mutterbodens.

Das ist ein Haselnussstrauch!

Das war ein Haselnussstrauch...